Už podľa prvých náznakov v auguste a oživeným záujmom o nehnuteľnosti po dovolenkovom období v septembri, vieme povedať kam sa bude ďalší vývoj cien nehnuteľností uberať.

Prvé sú na rade vždy byty!

Z pomedzi predaja všetkých kategórii nehnuteľností – byty, domy, pozemky - trvá predaj vášho bytu najkratšie. Aj preto sa zakolísanie trhu na nich prejaví vždy ako prvé a často krát v predstihu. Preto ak chcete svoju nehnuteľnosť predať je vhodné zareagovať čo najrýchlejšie. Byty zobchodované v mesiaci september 2011 v okrese Liptovský Mikuláš boli zobchodované za ceny ktoré boli v priemere o 18% nižšie ako v mesiaci Máj 2011, kedy trh s nehnuteľnosťami javil opäť známky života.

Uvediem príklad pre porovnanie: Ten istý veľký 2 izbový byt po čiastočnej rekonštrukcii v zateplenom bytovom dome s dvoma balkónmi a rozlohe 64m2 v Liptovskom Mikuláši v lokalite nábrežie Vrbického ulica sa v mesiaci máji 2011 predával za 41.000 EUR, dnes je jeho predajná cena realizovaná v hodnote 34.000 EUR, čo predstavuje pokles o 17,9%.
Charakter predaja bytov sa výrazne mení vďaka tendenciám stúpajúcej úrokovej sadzbe na medzibankovom trhu v eurozóne a krízovým stavom finančných trhov v USA a Európe. Byt, ktorý ste chceli predať v Januári za zamýšľanú cenu, dnes už nepredáte. Pri predaji je potrebné správne stanoviť cenu. V prípade, že si neviete rady, obráťte sa na vašu realitnú kanceláriu. Slušná realitná kancelária vám ohodnotenie vašej nehnuteľnosti spracuje zdarma. Ďalej pri predaji doporučujem každú ponuku na kúpu vašej nehnuteľnosti dobre zvážiť. Kupujúcich nie je veľa. Na jednu nehnuteľnosť stále pripadá 10 kupujúcich.

Rovnaká situácia je aj pri rodinných domoch, kde hrozí riziko znehodnotenia amortizáciou.
Malé rodinné domčeky sú v kurze
Obrovský prepad zaznamenali aj staré rodinné domy, ktoré sú buď príliš veľké alebo nevhodne dispozične riešené. V tomto prípade nepomôže ani veľký pozemok. Je skôr príťažou ako výhodou pre kupujúcich. Predávať dnes starší rodinný dom z rokov 60-tych, hoci aj v prímestskej časti Liptovská Ondrašová za 130.000 EUR a tvrdiť, že je to predajné, by bolo ako hrať ruskú ruletu bez nábojov. Kohútik môžete stláčať koľko krát chcete, zbraň nevystrelí. Kupujúci už dávno vedia, že rekonštrukcia takého domu ich vyjde príliš draho a viac sa oplatí stavba vlastného príbytku podľa najnovších štandardov dnešného bývania a vlastných predstáv. Živým príkladom kam sa trh bude orientovať v najbližších mesiacoch je septembrový predaj menších zachovalých domčekov v Dovalove, alebo v Palúdzkej – mestskej časti Liptovského Mikuláša. Menšie domčeky ponúkajú možnosť dostavenia novej časti, menší pozemok, menej financií na počiatočné úpravy pre okamžité bývanie. Takúto nehnuteľnosť môže kupujúci získať do 41.000 EUR. Vo vzdialenejších lokalitách ako je Važec alebo Ľubela aj za 19.000 EUR.
Na čo by mal predávajúci dbať, je dobrý stav nehnuteľnosti. Pre kupujúcich platí faktor amortizácie a potupného chátrania stavieb, ktoré sú neobývané. Cena takto udržiavaných stavieb je vždy nižšia. Plesnivé múry, opadaná omietka, odpudzujúci pach a vlhkosť v jednotlivých miestnostiach vám zaručene na cene vašej nehnuteľnosti nepridajú. Ak ste pravidelne stavbu odvetrávali, v zime temperovali a udržiavali okolie, premietnu sa vám vaše náklady, ktoré ste dali do starostlivosti o nehnuteľnosť v cene. Ak však prostriedky na vykurovanie a údržbu nemáte, doporučujem rodinný dom predať čím skôr a opäť zvážiť každú ponuku ktorú dostanete.

Ušetríte na pozemku

Pozemky sa v tunajšom okrese predávajú stabilne a držia si ceny, ktoré dostali po prvej vlne finančnej krízy. Pri kúpe pozemku platia obecne dve zásady. Buď kúpite pozemok výhodne bez stavebného povolenia a povolení pripojiť sa na siete, alebo si za tieto služby priplatíte a pozemok kúpite bez problémov v rámci developerského projektu v dobrej lokalite a s garanciami, ktoré vám dá stavebník. Tu vidno aj najväčšiu disperziu v cene. Bežný pozemok v rámci satelitných oblastí Liptova, určený pre výstavbu rodinného domu, kúpite v priemernej cena 26 EUR/m2. Takýto pozemok máte možnosť pripojiť na inžinierske siete – elektrina, voda, kanalizácie -, ktoré sa nachádzajú v jeho blízkosť ( maximálne 15m od hranice pozemku ), musíte si však vybaviť ich povolenie. Nadštandardom je plynofikácia pozemku. Opäť platí, čím ďalej sa nachádza pozemok od občianskej vybavenosti mesta tým menšia je jeho cena za m2. Pozemky, ktoré sa ponúkane v rámci developerský projektov a mali vám zaručiť inžinierske siete a stavebné povolenie bez problémov, sa pohybujú v cenách od 50 EUR/m2 v závislosti od lokality, počtu inžinierskych sietí, dostupnosti voči občianskej vybavenosti mesta.
Pre trh nehnuteľností to bude opäť ťažký rok, a skutočne nie je možné povedať o koľko ešte padnú ceny nehnuteľností. Matematika však nepustí. Predáva sa len to, čo je správne tržne ohodnotené a správne ponúkane. Ak chcete teda predávať vašu nehnuteľnosť, poraďte sa s odborníkmi a zverte vašu nehnuteľnosť do rúk profesionálov, ideálne s celoslovenským zastúpením a nadštandardnými službami, ktoré vašu nehnuteľnosť posunú na prvé miesto pred množstvo ostatných nehnuteľností na realitnom trhu.

Ing. Peter Hubka
Riaditeľ realitnej kancelárie Directreal LMCity v Liptovskom Mikuláši.

/