Keď hypotéka závisí od príjmu z podnikania

24.04.2018, 04:50 | Simona Holešovská, hypotekárna špecialistka

Financovanie bývania: Väčšina účtovných položiek v daňovom priznaní by nemala byť v červených číslach

Keď žiada o hypotekárny úver zamestnanec, má  jasne stanovené podmienky od banky, kedy a za akých podmienok úver získa. Banka si preverí jeho príjem cez Sociálnu poisťovňu alebo potvrdením o príjme od aktuálneho zamestnávateľa. Žiadatelia o hypotekárny úver z radov samostatne zárobkovo činných osôb (SZČO), konateľov alebo majiteľov  eseročiek sa musia pripraviť na to, že podstúpia zložitejší spôsob preukazovania príjmov a posudzovania ich bonity. 

Čím viac sa sprísňujú kritériá poskytovania hypotekárnych úverov, tým komplikovanejšie ich môžu podnikatelia získať.  Banky sa  v prípade živnostníkov či eseročiek zaujímajú o ich celkové hospodárenie a zisťujú, či náhodou nemajú podlžnosti alebo straty v podnikaní.  V opačnom prípade by sa javili pre finančné inštitúcie ako nespoľahliví klienti s nedostatočným príjmov, čo by mohlo smerovať k zamietnutiu poskytnutia úveru. 

Živnostníkov a právnické osoby banky preverujú dôkladnejšie aj preto, že ich mesačné príjmy spravidla nie sú stabilné ako v prípade zamestnancov a neraz majú vo výpisoch z účtu výkyvy. Ďalším dôvodom je aj takzvané optimalizované daňové priznanie so zámerom platiť čo najnižšiu daň. 

Výpočet príjmu SZČO

Vo všeobecnosti sú pre banku z daňového priznania najdôležitejšími údajmi základ dane a obraty podnikateľa. Rovnako veľmi dôležitá  je aj dĺžka podnikania. Ideálne je, ak podnikáte aspoň dvanásť mesiacov (individuálne banky akceptujú aj šesť mesiacov) za predchádzajúce zdaňovacie obdobie ako  živnostník a dvanásť mesiacov v prípade eseročky. Väčšina účtovných položiek v daňovom priznaní by nemala byť v strate, môže to byť dôvod na zamietnutie žiadosti o úver. 

Pokiaľ žiada o hypotekárny úver samostatne zárobková činná osoba, banka má dva spôsoby ako jej vypočítať príjem. Prvým z nich je, že vychádza z daňového priznania a zo základu dane sa odpočíta výška zaplatenej dane a výsledok sa  vydelí počtom mesiacov, ktoré bola živnosť aktívna. Výsledok potom bude predstavovať priemerný čistý mesačný príjem. 

Druhým spôsobom je možnosť, že banka zoberie do úvahy percento z obratu za posledné ukončené zdaňovacie obdobie. Koľko percent vám však banka akceptuje, je veľmi individuálne, rozpätie sa pohybuje od desať až do šesťdesiat percent. 

Medzi základné podklady, ktoré musíte banke doložiť k posúdeniu príjmu patria:  

§  daňové priznanie, 

§  potvrdenie o výške daňovej povinnosti z daňového úradu a 

§  doklady preukazujúce príjmy v období medzi podaním posledného daňového priznania a podaním žiadosti o úver (napr. výpisy z podnikateľského účtu, mesačné závierky a iné doklady, hodnoverne preukazujúce obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaním). 

Príjem konateľov a spoločníkov

Pokiaľ o úver žiada majiteľ eseročky, je dôležité rozlíšiť, či ste jej jediným vlastníkom alebo má spoluvlastnícky podiel.  V prípade jediného vlastníka spoločnosti akceptuje banka jeho príjem vo výške desiatich percent z tržieb, ktoré sa následne vydelia dvanástimi. 

V prípade spoluvlastníka s. r. o banky postupujú obdobne avšak výšku tržieb akceptujú iba z prislúchajúceho podielu spoločníka. Okrem vyššie spomínaných podkladov sa pripravte, že banka bude žiadať aj účtovnú závierku a všetky prílohy k daňovému priznaniu.  

Ďalším spôsobom ako zdokladovať príjem z eseročky je  vyplatený podiel na zisku. V tomto prípade banka postupuje obdobne ako  pri akceptácii príjmu na základe tržieb ( zisk / 12 = priemerný mesačný príjem). Predložiť budete musieť doklad o prevode rozdeleného zisku za predchádzajúci kalendárny rok z účtu spoločnosti na účet žiadateľa, daňové výkazy za firmu, zápisnicu z valného zhromaždenia o prerozdelení čistého zisku za predchádzajúci kalendárny rok, respektíve rozhodnutie jediného spoločníka o prerozdelení čistého zisku.

Banka ako pri každom inom žiadateľovi musí zohľadniť aj to, aké iné náklady má klient, t.j. či nespláca iné úvery, pôžičky alebo splátky a tiež jeho osobné životné náklady, úverovú históriu. Dokladovanie príjmu z podnikania je v každej banke veľmi špecifické a neustálymi opatreniami Národnej banky slovenskej sa sprísňuje. Odporúčam, v prípade, že zvažujete podať žiadosť o úver, preveriť si aktuálne informácie v banke alebo sa na hypotekárneho špecialistu, ktorý je o aktuálnych zmenách informovaný.