Ceny starších bytov klesli, nájomné ďalej rastie

14.05.2018, 11:04 | Daniel Suchý | © 2018 News and Media Holding

Takmer päť rokov nepretržite rástli ceny starších bytov v Bratislave. Začiatkom tohto roka však zaznamenali analytici spoločnosti Bencont Investments, ktorí ceny bytov dlhodobo sledujú, mierne zlacnenie.Od začiatku roka do konca marca sa priemerná cena štvorcového metra starších bytov znížila o 3,85 percenta na 2 274,79 eura, medziročne však bola vyššia o takmer sedem percent. Vyplýva to zo štatistickej vzorky tisíc bytov.

Pokles prišiel vzápätí po najvýraznejšom náraste ceny za posledných päť rokov z konca vlaňajška. Podľa analytikov tak mohlo ísť iba o korekciu, zároveň sa však na trhu objavilo viac nezrekonštruovaných bytov, ktoré tiež mohli priemernú cenu stlačiť nižšie.

Najväčšie výkyvy sú v Starom Meste

Priemerná cena za štvorcový meter klesla podľa zistení Bencontu vo všetkýchokresoch, najvýraznejšie, až o 7,3 percenta v Starom Meste. V druhom až piatom okrese len okolo dvoch až troch percent. Medziročne však zostali ceny vyššie vo všetkých okresoch a najviac práve v Starom Meste.Pokles jednotkovej ceny mierne znížil aj priemernú celkovú cenu predávaných starších bytov na 144-tisíc eur. Najviac opäť v prvom okrese a to aj pre nižšiu rozlohu predávaných bytov. V ostatných okresoch sa výraznejšie nezmenila.

V ponuke prevládali trojizbové byty, ktoré tvorili 40 percent ponuky, dvojizbové byty predstavovali 33 percent a jednoizbové 18 percent. Najväčší dopyt je rovnako ako pri novostavbách po dvojizbových bytoch.

Bratislavský realitný trh sa podľa analytikov Bencontu stále vyznačuje vysokým dopytom po novostavbách, pričom developeri ponuku nedokážu v rovnakom tempe dopĺňať. Počet novostavieb v primárnej ponuke tak klesá a dopyt sa preto začína orientovať viac na novostavby v sekundárnej ponuke.

Ponuka starých bytov sa vyčerpáva

Rast ponuky voľných nových bytov spolu s vysokým dopytom po nich od konca roku 2014 pôsobil stimulačne aj na rast cien starších bytov. Dovtedy prenajímané byty išli pri vyššej cene do predaja a ľudia nahrádzali „staré“ bývanie za nové.

V súčasnosti je už ponuka starších bytov do značnej miery vyčerpaná. Analytici ďalší rast cien nepredpokladajú, pretože ich zasiahne aj opatrenie Národnej banky Slovenska. Ochota bánk financovať starší byt je nižšia, závisí však aj od lokality.

Bratislavský trh starších bytov (1. štvrťrok 2018)
OkresPriemerná výmera v m2Priemerná cena (eur/m2 s DPH)Priemerná celková cena (eur s DPH)
BA I72,052 639,38186 961,22
BA II63,142 210,74138 059,20
BA III63,412 341,11146 310,07
BA IV65,542 129,61137 314,35
BA V60,532 202,14129 158,53
Spolu64,312 274,79144 257,96
Zdroj: Bencont Investments

Tieto faktory môžu výrazne ovplyvniť trh s nájomnými bytmi. Počas prvých troch mesiacov cena nájmu v Bratislave stúpla len zanedbateľne na 718 eur mesačne aj s energiami. Medziročne však išlo o takmer deväťpercentný nárast.

V Starom Meste si tak ľudia musia v priemere priplatiť oproti vlaňajšku stovku mesačne, čo znamená nárast o 13 percent. Zároveň tu narástla ponuka bytov na prenájom. Naopak, v Petržalke bolo bytov na prenájom menej, časť z nich zrejme išla na predaj, a cena nájmu sa zvýšila o takmer 12 percent.

Zmeny môžu zvýšiť záujem o nájmy

„V rámci nájmu rozhoduje aj fakt, v akom stave sa byt prenajíma. Túto ponuku čoraz viac oproti minulosti tvoria byty zrekonštruované alebo novostavby. Pri bytoch v pôvodnom stave či iba čiastočnej rekonštrukcii dokonca sledujeme aj medziročný pokles ceny,“ hodnotí Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments.

Ceny nájmov s energiami v 1. štvrťroku 2018 (eur/mesiac)
Počet iziebpôvodný stavčiastočná rekonštrukciakompletná rekonštrukcianovostavba
1476441459503
2566593650724
3695710835970
48141 1681 399
51 4502 2502 017
Priemer550588704798
Zdroj: Bencont Investments

Cena nájmu podľa neho reaguje na rýchlejší rast predaja bytov pri vyšších cenách. Keďže v ponuke na prenájom je čoraz viac nových bytov, rastie aj priemerná výška nájmu. Aj pri novostavbách je však limitovaná faktom, že by nemala byť násobne vyššia ako je mesačná splátka hypotéky pri kúpe bytu.

Ľudia totiž vďaka stále nízkym úrokom uprednostňujú kúpu bytu pred prenájmom. Tento trend môže pribrzdiť spomínané opatrenie NBS. „Pri súčasných cenách novostavieb a maximálnej možnej výške úveru do výšky osemročného čistého príjmu v kombinácii s potrebou vlastných zdrojov môže pribrzdiť predaj bytov a uviesť do popredia skôr nájomné bývanie,“ komentuje M. Jančura. V takom prípade by vznikol tlak na nárast cien nájmov.