Ako vyplatiť kúpnu cenu za nehnuteľnosť

05.06.2018, 04:55 | Simona Holešovská, hypotekárna špecialistka

Financovanie bývania: Garanciou transparentnosti je banková vinkulácia alebo notársku úschova



Pri kúpe nehnuteľnosti je vhodné zvážiť, ako vyplatiť cenu predávajúcemu, aby peniaze kupujúceho boli chránené a zároveň, aby sa znížilo riziko, že  nakoniec nedôjde k prepisu vlastníckeho práva. Predávajúci chcú mať zase istotu, že finančné prostriedky dostanú načas. 

Notárska úschova a vinkulácia sa  veľmi často používajú ako jeden z vysoko garantovaných spôsobov úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť. Dôležité však je, aby boli splnené všetky náležitosti dohodnuté v nadobúdacej zmluve. Oba spôsoby sa dajú využiť, či už pri úhrade kúpnej ceny v hotovosti alebo aj hypotekárnym úverom.   

Vinkulácia

Vinkulácia predstavuje obmedzenie disponovania s peňažnými prostriedkami – pre predávajúceho i kupujúceho. V praxi to funguje tak, že kupujúci zriadi v banke účet, na ktorý vloží peňažné prostriedky. Na tento účet môže tiež banka načerpať hypotekárny úver alebo jeho časť, ktoré banka vyplatí predávajúcemu až po splnení podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve. 

Najčastejšou podmienkou je predložiť list vlastníctva, kde už je uvedený kupujúci ako nový majiteľ nehnuteľnosti. Obe zúčastnené strany (kupujúci a predávajúci) si však môžu nastaviť podmienky tak, aby to vyhovovalo povahe prípadu. Počet podmienok nie je obmedzený. 

Banka potom na základe predloženej kúpnej zmluvy pripraví zmluvu o vinkulácii. Kupujúci sa v nej zaviaže, že nebude disponovať s peňažnými prostriedkami na tomto účte. Dôležité je stanoviť  v zmluve výšku blokovaných prostriedkov, ako aj čas vinkulácie kúpnej ceny. Netreba zabudnúť na vopred dohodnuté podmienky uvoľnenia kúpnej ceny.

Disponovať s peňažnými prostriedkami na vinkulovanom účte je možné len so súhlasom predávajúceho. Obidve strany tak majú istotu, že finančné prostriedky budú použité účelovo v zmysle zmluvy.

Poplatky za zriadenie vinkulačného účtu sú v každej banke individuálne. Odporúčame si túto informáciu overiť v aktuálnom cenníku služieb konkrétnej banky. 

Notárska úschova

O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára. Funguje obdobne ako banková vinkulácia s tým rozdielom, že finančné prostriedky sa posielajú na vopred dohodnuté číslo účtu, ktoré určí notár. Nie je pritom podstatné, či ide o vlastné prostriedky kupujúceho alebo či budú peniaze pochádzať z hypotekárneho úveru.  

O zložení kúpnej ceny spíše notár notársku zápisnicu. Táto obsahuje presné podmienky, po ktorých splnení vydá notár kúpnu cenu predávajúcemu. Pokiaľ sa do notárskej úschovy majú vložiť prostriedky čerpané z hypotekárneho úveru, je potrebné doložiť notársku zápisnicu aj do banky, ktorá zabezpečí prevod prostriedkov na číslo účtu v zmysle tejto zápisnice. 

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určí podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov. 

Ako sa rozhodnúť

Pokiaľ zvažujete úhradu, či už celej kúpnej ceny alebo jej časti formou vinkulácie alebo notárskej úschovy, odporúčame porovnať výšku poplatku za poskytnutie tejto služby. Rozhodnutie môže urýchliť aj skutočnosť, že notárska úschova uchráni kúpnu cenu pred exekútorom (exekúciou kupujúceho), čo sa už o vinkulácii nedá povedať. 

Exekúcia pritom môže už „bežať“ alebo vznikne počas doby, kedy sa čaká na splnenie podmienok uvedených v kúpnej zmluve. Ak kupujúci uložil finančné prostriedky na vinkulovaný účet, exekútor môže na ne siahnuť a zablokovať účet ako bežný bankový účet. 

Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.