Obnova bytových domov sa skomplikuje. Nie však tam, kde je vôľa

04.12.2018, 00:00 | PR

Inzercia | Na Slovensku je obnovená značná časť bytových domov, napriek tomu je otázka obnovy stále aktuálna. Priamou súčasťou výkonu správy bytových domov je zmysle § 6 ods. 2 písm. a) zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „bytový zákon“) „prevádzka, údržba, oprava, rekonštrukcia a modernizácia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva“, a teda aj komplexná starostlivosť o obnovu bytového domu a dohľad na bezpečnú prevádzku technických zariadení.

Obstarávanie týchto služieb a tovarov by malo byť v prvom rade záujmom vlastníkov bytov a nebytových priestorov, no vzhľadom na celkovú komplikovanosť tejto činnosti je správne ich zveriť správcovi bytového domu, ktorý by mal zorganizovať výberové konanie, určiť pravidlá podľa požiadaviek vlastníkov sprostredkovať projektantov.

Zmeny v legislatíve

Obnova bytového domu, prípadne jeho parciálnych častí, ako napr. výmena výťahu, rekonštrukcia balkónov, sú výrazným zásahom ako do technickej konštrukcie, tak aj do financií vlastníkov. Aj keď sa ňou zveľaďuje majetok všetkých vlastníkov, predstavuje zásah do zabehnutých pravidiel, čo je pomerne často zo strany vlastníkov vnímané negatívne. Skomplikovala to aj zmena bytového zákona s účinnosťou od 1.11. 2018. Dovtedy bolo postačujúce, ak o obnove rozhodla na schôdzi obyčajná väčšina prítomných vlastníkov, čo znamenalo, že malá skupina ľudí mala možnosť rozhodnúť o zásadných otázkach použitia finančných prostriedkov zo spoločného fondu prevádzky, údržby a opráv. Na jednej strane je pravdou, že by riešenie týchto otázok malo byt predmetom vlastného záujmu všetkých vlastníkov a bytový zákon určuje právo a povinnosť zúčastňovať sa, hlasovať a rozhodovať na schôdzach bytového domu, realita je však iná. Nezávidím správcom, ktorí svoju činnosť vykonávajú v prospech samotných vlastníkov, ktorí sa o vlastný majetok vo všeobecnosti nezaujímajú.

Záujem by mal byť prirodzený, nie povinný

Uvedená novela bytového zákona č. 283/2018 Z. z. navýšila potrebné kvórum v rozhodovacom procese o obnove na nadpolovičnú väčšinu všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Účelom zmeny je pretavenie dobrého úmyslu zvyšovania aktivity a poznania vlastníkov. Ten by mal však vychádzať z ich vlastnej iniciatívy. Mať povinnosť, a splniť si ju, ešte neznamená ochotu niečo zmeniť a tiež neznamená prejavenie záujmu. Mohlo by sa zdať že aj nezáujem je prejavenie názoru, ale pomôže to v dosahovaní cieľa? Je rozdiel prísť a povedať nie, ako neprísť. Pomôžem si Sokratovým výrokom “Viem, že nič neviem”. Ak si to uvedomíte, ste múdrejší, ak nie, tak sa ďalej neposuniete. „Žijeme v období, kedy ľudia čoraz menej prejavujú záujem o veci spoločné. A tak tomu je aj pri postoji vlastníkov bytov k účasti na schôdzach vlastníkov bytov. Z mojich skúseností viem, že je určite viac ako 70 % všetkých konaných schôdzí vlastníkov bytov, na ktorých sa zúčastňuje menej ako polovica zo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ten, kto sa zúčastňuje schôdzi vlastníkov bytov vie, že vybojovať odsúhlasenie obnovy bytového domu je vo väčšine prípadov veľmi náročné“, uvádza Dr. Ján Pavlis, predseda Združenia pre propagáciu obnovy bytových domov. Každopádne zmena spočívajúca v navýšení povinného kvóra je vítanou, nepostačuje však sama o sebe na dosiahnutie cieľa a bez ďalších aktivít dotknutých osôb môže mať skôr negatívny dopad na proces obnovy bytových domov.

Na účel použitia sa kvórum vyžaduje, na výber firmy nie

Od 1.11.2018 v zmysle § 14b ods. 1 písm. i) bytového zákona platí, že „o preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, rozhodujú vlastníci na schôdzi nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome“ (napr. o výmene rozvodov), zatiaľ čo o konkrétnom zhotoviteľovi diela, teda o konkrétnej spoločnosti, ktorá bude dielo realizovať, rozhodujú vlastníci obyčajnou väčšinou, teda nadpolovičnou väčšinou vlastníkov prítomných na schôdzi. Na výber konkrétneho zhotoviteľa sa určité kvórum nevyžaduje, vyžaduje sa len pri rozhodovaní o účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv.

Takáto disproporcia v dvoch momentoch dosahujúcich rovnaký cieľ nemá žiadne opodstatnenie a bude našim záujmom dosiahnuť stav, ktorý uľahčí cestu obnove bytových domov vo vzťahu k samotným vlastníkom.

Autor: JUDr. Mgr. Marek Perdík, predseda Združenia pre lepšiu správu bytových domov